Bundesverwaltungsgericht kippt Berliner Vorkaufspraxis

Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten dürfen nicht prophylaktisch ausgeübt werden

• Dr. Maximilian Dombert

Es war ein Paukenschlag, der in ganz Deutschland zu hören war und Auswirkungen auch in anderen Großstädten haben wird: Obwohl beide Instanzen zuvor die in Berliner Bezirken übliche Praxis bestätigt hatten, das gemeindliche Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten auszuüben, steht nun bundesweit fest, dass sie mit dem Baugesetzbuch nicht in Einklang steht. Mit Urteil vom 09.11.2021 hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer entsprechenden Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden darf, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde.
Die Bezirke hatten sich regelmäßig aber auf ebendiese Annahme gestützt und ihre Vorkaufsrechte ausgeübt, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden. Um das Vorkaufsrecht abwenden zu können, mussten die Käuferinnen und Käufer ihr künftiges Eigentum vertraglichen Sozialbindungen unterwerfen.